- Un pourcentage ne veut rien dire sans sa base : prix payé par le voyageur, montant versé par la plateforme, avec ou sans ménage ?
- Le ménage et le linge sont les deux postes où l’écart entre deux offres est le plus fréquent.
- Demandez la liste de tout ce qui peut être facturé en plus : mise en route, déplacements, consommables, artisans, logiciel.
- Vérifiez le préavis, et ce que deviennent vos annonces et vos avis si vous partez.
- Faites tout écrire : le code de la consommation impose au professionnel de vous communiquer le prix avant que vous soyez engagé.
1. La base de calcul de la commission
C’est le point le plus important, et le moins visible. Une commission de 20 % peut porter sur des montants très différents :
- le prix total payé par le voyageur, frais de la plateforme, ménage et taxe de séjour compris ;
- le montant des nuitées, hors ménage ;
- le montant versé par la plateforme, c’est-à-dire après ses propres frais.
Rappel utile : selon son centre d’aide, Airbnb fait passer les hôtes à des frais de service uniques, déduits du versement de l’hôte, de 15,5 % pour la plupart d’entre eux. Et Booking.com indique que sa commission porte sur le montant total de la réservation, frais de ménage compris, mais pas sur la taxe de séjour.
Exemple, chiffres fictifs : un voyageur paie 1 000 € de nuitées et 100 € de ménage. La plateforme retient 155 € sur les nuitées et verse 845 €. Une commission de 20 % sur 1 100 € fait 220 € ; sur 845 €, elle fait 169 €. Même taux, 51 € d’écart sur un seul mois de cet exemple.
À demander par écrit : sur quel montant exact la commission est-elle calculée ? Le ménage et la taxe de séjour sont-ils inclus dans la base ?
2. Le ménage refacturé
Le ménage est souvent payé deux fois : une fois par le voyageur, sous forme de frais de ménage affichés sur l’annonce, une fois par vous, à la conciergerie. Ce qui compte, c’est de savoir qui garde quoi.
Les questions à poser :
- Les frais de ménage payés par le voyageur vous reviennent-ils, ou à la conciergerie ?
- Le ménage vous est-il facturé au forfait, quelle que soit la durée réelle, ou au temps passé ?
- Le forfait change-t-il selon la taille du logement, la durée du séjour, l’état du logement au départ ?
- Les ménages de fin de séjour long, les ménages approfondis, le lavage des vitres sont-ils compris ?
Un forfait n’est pas forcément un mauvais choix, mais il doit être écrit, avec ce qu’il comprend. Sans cela, un relevé mensuel devient difficile à vérifier.
3. Le linge
Le linge (draps, housses, serviettes, torchons) se gère de trois façons : vous le fournissez et la conciergerie le lave, la conciergerie le loue, ou un service de blanchisserie est facturé à part. Chaque formule a son coût, et il est souvent compté par séjour.
À demander par écrit : qui fournit le linge, qui le lave, à quel prix par séjour, et qui remplace les pièces abîmées ou tachées ?
4. Les frais de mise en route
Avant la première réservation, certaines offres prévoient des frais ponctuels :
- création ou reprise de l’annonce ;
- séance photo ;
- kit d’accueil, petit équipement, consommables de départ ;
- installation d’une boîte à clés ou d’une serrure connectée ;
- visite de prise en charge du logement.
Ces prestations peuvent être utiles. Le problème, c’est quand on les découvre sur la première facture. Demandez la liste et le prix de chacune avant de signer, et si elles sont obligatoires ou facultatives.
5. Tout ce qui s’ajoute en cours de route
Les frais mensuels qui ne figurent pas dans le pourcentage sont les plus nombreux. Les plus fréquents :
- les déplacements : un passage pour une clé perdue, une panne, une vérification ;
- les consommables : papier toilette, savon, café, produits d’entretien ;
- les interventions d’artisans : plombier, serrurier, électricien, parfois avec des frais de gestion ajoutés ;
- le logiciel de gestion (channel manager) : à votre charge ou compris ?
- la gestion des litiges avec la plateforme après un dégât.
Rien de tout cela n’est anormal. Ce qui compte, c’est que chaque poste soit annoncé, avec son mode de calcul.
6. Le préavis et la durée d’engagement
Un contrat sans préavis et un contrat avec plusieurs mois d’engagement ne se comparent pas au même pourcentage. Regardez :
- la durée minimale d’engagement ;
- le préavis de résiliation, et sa forme (lettre recommandée, e-mail) ;
- ce qui se passe pour les réservations déjà prises au moment du départ : qui les honore, et qui touche la commission ;
- les éventuelles pénalités de sortie.
Si vous êtes déjà accompagné et envisagez de partir, voyez changer de conciergerie.
7. À qui appartiennent les annonces
C’est la question que l’on pose le moins, et qui pèse le plus au moment de partir.
- Si l’annonce est sur votre compte, avec la conciergerie en co-hôte, vous la gardez, avec ses avis, si vous changez de prestataire.
- Si l’annonce est sur le compte de la conciergerie, elle reste chez elle. Airbnb indique sur son centre d’aide qu’il n’existe aucun moyen de fusionner deux comptes ni d’y déplacer informations ou réservations, et qu’un compte ne peut pas être transféré à un autre hôte. Si vous partez, vous repartez donc avec une nouvelle annonce.
Aucune des deux formules n’est « la bonne » : c’est d’ailleurs la seconde que nous utilisons en gestion complète. L’important est de le savoir avant de signer, et de demander où arrivent les loyers.
Ce qu’il faut demander par écrit
Si vous signez en tant que particulier, le code de la consommation (article L111-1) prévoit qu’avant que le consommateur ne soit lié par un contrat, le professionnel lui communique notamment les caractéristiques essentielles du service et son prix. Profitez-en : demandez un document qui réponde à ces questions.
- Sur quel montant exact la commission est-elle calculée ?
- Le ménage est-il facturé au forfait ou au temps passé, et à quel prix ?
- Qui garde les frais de ménage payés par les voyageurs ?
- Comment le linge est-il fourni et facturé ?
- Quels sont les frais de mise en route, un par un ?
- Quels frais peuvent s’ajouter chaque mois (déplacements, consommables, artisans, logiciel) ?
- Sur quel compte les annonces sont-elles publiées ?
- Sur quel compte arrivent les loyers, et quand ?
- Quel préavis, et que deviennent les réservations déjà prises ?
- Quel relevé recevez-vous chaque mois, et avec quel détail ?
Une conciergerie sérieuse répond à ces dix questions sans difficulté. Pour aller plus loin : comment choisir une conciergerie.
Nos réponses, chez My Home IT
Voici nos propres réponses, pour que vous puissiez comparer.
- Gestion complète, 20 % TTC : annonces gérées sur nos comptes ; loyers versés sur votre compte ; ménage au temps réel, 30 € TTC de l’heure ; déplacements facturés à part ; interventions extérieures refacturées avec frais de gestion ; linge fourni par vous ou service payé à part.
- Co-hôte à distance, 10 % TTC : vos comptes, votre Smoobu à votre charge, uniquement en ligne ; nous ne nous déplaçons jamais.
- Base de calcul : ce que la plateforme verse après ses frais, hors ménage et hors taxe de séjour.
- Préavis : aucun, sous réserve d’honorer les réservations déjà prises.
Le détail : nos tarifs et 10 % ou 20 %, que choisir.