- Un taux ne veut rien dire sans sa base : HT ou TTC, nuitées seules ou ménage compris.
- Faites lister par écrit tout ce qui est facturé en plus.
- Vérifiez le préavis, et à qui appartiennent les comptes, l’annonce et les avis.
- Demandez comment le travail se voit : relevés, contrôle du ménage, réponses la nuit.
- Contrôlez l’existence de la société et son assurance.
L’argent : ce que vous paierez vraiment
1. Le taux est-il HT ou TTC ?
Une commission de 20 % HT revient à 24 % TTC quand la conciergerie facture la TVA à 20 %. L’écart se voit chaque mois. Demandez le taux TTC : c’est celui que vous paierez.
2. Sur quelle base est-il calculé ?
C’est la question la plus importante, et la moins posée. La commission peut porter sur :
- les nuitées seules, ou les nuitées plus les frais de ménage payés par les voyageurs ;
- le prix payé par le voyageur, ou ce que la plateforme vous verse après ses frais ;
- avec ou sans la taxe de séjour.
Exemple fictif : la plateforme vous verse 1 500 € de nuitées et 200 € de frais de ménage. À 20 % sur les nuitées seules, la commission est de 300 €. À 20 % sur le total, elle passe à 340 €. Même taux, 40 € d’écart sur un seul mois.
3. Qu’est-ce qui est facturé en plus ?
Frais de mise en route, création d’annonce, photos, linge, consommables, abonnement à un logiciel, déplacements, petites interventions : demandez la liste complète, avec les prix. Un taux bas peut cacher des frais annexes élevés, et l’inverse est vrai aussi.
4. Quel engagement, quel préavis ?
Durée minimale, préavis de résiliation, pénalités de sortie, commission due sur les séjours réservés avant votre départ : lisez ces clauses avant de signer, pas le jour où vous voulez partir. Les signaux qui doivent vous alerter, un par un : 7 pratiques à repérer avant de confier votre logement.
Le contrôle : ce qui doit rester à vous
5. À qui appartiennent les comptes, l’annonce et les avis ?
Si l’annonce est créée sur le compte de la conciergerie, elle reste chez elle le jour où vous partez, avec ses avis. Préférez des comptes Airbnb et Booking à votre nom, sur lesquels la conciergerie intervient comme co-hôte ou gestionnaire. C’est aussi ce qui rend un futur changement de conciergerie simple.
6. Où vont les loyers ?
Le schéma le plus lisible : la plateforme verse les loyers directement sur votre compte bancaire, et la conciergerie vous facture sa commission à part. Si les loyers passent par la conciergerie, demandez quand ils vous sont reversés, et avec quel justificatif.
Pourquoi j’insiste autant sur ces deux questions : je vends du contrôle, pas de la confiance. Et pourquoi la relation se tend si souvent : propriétaires et conciergeries, comment garder le contrôle.
Le quotidien : ce que fait vraiment la conciergerie
7. Qui répond aux voyageurs, et à quelle heure ?
Un voyageur sans réponse réserve ailleurs, et un problème à 23 h n’attend pas le lendemain. Demandez les horaires réels, qui répond la nuit, et le délai de réponse habituel.
8. Comment les prix sont-ils fixés ?
Prix fixe toute l’année, ou ajusté selon la demande ? À quelle fréquence ? Pouvez-vous fixer un prix plancher et un prix plafond ? Un prix mal réglé peut coûter plus cher que la commission elle-même. Notre méthode détaillée : quel prix par nuit pour votre Airbnb.
9. Comment le ménage est-il contrôlé ?
La note d’un logement se joue souvent sur la propreté. Qui fait le ménage : un salarié, un prestataire, le vôtre ? Comment la conciergerie vérifie-t-elle qu’il est fait, et bien fait : photos, check-list, passage sur place ? Et qui fournit le linge, à quel prix ? Notre méthode, étape par étape : les vrais problèmes du ménage, et notre contrôle RAS.
10. Que se passe-t-il en cas d’incident ?
Fuite un dimanche, clé perdue, voyageur bruyant, dégâts : qui se déplace, dans quel délai, et qui monte le dossier auprès de la plateforme ou de l’assureur ? Demandez aussi où se trouve l’équipe la plus proche de votre logement. Nos réponses, cas par cas : fête, dégâts, fuite, voyageur qui ne part pas.
La confiance : ce qui se vérifie
11. Que verrez-vous de leur travail ?
Relevé mensuel séjour par séjour, accès aux chiffres (occupation, prix moyen, avis), historique des incidents : demandez un exemple de relevé avant de signer. Si personne ne peut vous en montrer un, c’est une réponse. Ce qui devrait se passer entre deux voyageurs, et que vous devriez pouvoir voir : le travail invisible d’une conciergerie.
12. Qui est derrière la société ?
- Son existence légale : numéro SIREN, à vérifier sur l’Annuaire des entreprises de l’État ↗.
- Son assurance de responsabilité civile professionnelle.
- Des avis vérifiables, par exemple sur sa fiche Google.
- Des logements qu’elle gère réellement, avec leurs annonces.
Et la réglementation ? Une conciergerie sérieuse vous parle d’elle-même de numéro d’enregistrement, de plafond de nuits et de taxe de séjour. La conformité reste votre responsabilité : voyez notre article sur ce qui change en 2026.
La grille à garder sous les yeux
| Point | Réponse à obtenir | Signal d’alerte |
|---|---|---|
| Taux et base | Taux TTC et base écrits | Base floue, ou calculée sur le prix payé par le voyageur |
| Frais en plus | Liste complète, chiffrée | « Selon les cas », sans grille |
| Préavis | Court, ou aucun | Engagement long, pénalités de sortie |
| Comptes et avis | À votre nom | Annonce sur le compte de la conciergerie |
| Loyers | Versés sur votre compte | Reversement sans date ni relevé |
| Ménage | Contrôle décrit, preuves à l’appui | Aucune vérification prévue |
| Relevés | Exemple montré avant signature | Rien à vous montrer |
| Société | SIREN, RC Pro, avis vérifiables | Identité difficile à vérifier |
Nos réponses, pour comparer
Il serait facile de poser ces questions aux autres sans y répondre nous-mêmes. Voici nos réponses, écrites dans nos conditions :
- Taux : 20 % TTC en gestion complète, si vous déléguez tout ; 10 % TTC en co-hôte à distance, si vous restez dans l’aventure avec nous.
- Base : ce que la plateforme vous verse, après ses frais, hors ménage et taxe de séjour.
- En plus : linge lavé sur place pendant le ménage (compté au temps réel), ou blanchisserie à tarif fixé avec vous ; en co-hôte, votre logiciel de gestion des annonces (Smoobu) reste à votre charge ; photographe 199 € TTC (Pack Photos professionnelles) ; équipements de sécurité sur devis ; 0 € de mise en route (un logement à équiper fait l’objet d’un devis).
- Préavis : aucun. Seules les réservations déjà confirmées vont à leur terme.
- Contrôle : loyers versés par Airbnb ou Booking sur votre compte, jamais chez nous ; en co-hôte, comptes et annonces à votre nom ; en gestion complète, annonces sur nos comptes, tout visible en lecture dans Smoobu et Alfred ; votre logement accessible quand vous voulez, pour vous ou votre famille ; relevé mensuel séjour par séjour.
- Voyageurs : une vraie personne au téléphone et par message de 9 h à minuit, 7 j/7, et un assistant IA 24 h/24.
- Ménage : en gestion complète, au temps réel (30 € TTC de l’heure), jamais au forfait ; en co-hôte, votre prestataire, à son tarif, hors base de nos 10 %. Contrôle : à 11 h, tour complet du logement (« RAS ») en gestion complète, présence du prestataire confirmée en co-hôte ; photos horodatées demandées et analysées à 15 h.
- Incidents : même une fête, on la gère sans débarquer sur place : une fête démarre en général vers 20 h, pendant nos horaires : appel au voyageur tout de suite, un appel dissuasif qui suffit presque toujours ; après minuit (rare), message automatique immédiat et alerte écrite à la personne choisie avec vous, puis appel à 9 h ; désescalade, puis dégâts réclamés et suivis jusqu’au bout (notre façon de faire).
- Société : créée en 2021, assurée en RC Pro auprès de Generali, 4,9/5 sur 32 avis Google.
Le détail ligne par ligne : nos tarifs de conciergerie Airbnb et notre comparatif 10 % ou 20 %.