Appartement hérité : vendre ou louer en 2026 ?

Information générale, pas un conseil juridique. Les règles évoluent et dépendent de votre commune et de votre situation. On vérifie votre cas au 1^er appel (pas un conseil juridique).

L’essentiel en 30 secondes

Prenez le temps : un appartement hérité se décide à froid, avec le notaire, pas dans l’urgence.
À plusieurs héritiers, vous êtes en indivision : louer se décide aux 2/3 des droits, vendre demande en principe l’accord de tous.
Le DPE pèse lourd : un logement classé G ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail depuis 2025.
En courte durée, une résidence secondaire peut nécessiter une autorisation de changement d’usage selon la commune.
Comparez les options avec les mêmes chiffres : revenu net, temps passé, souplesse, et ce que vous ressentez pour ce logement.
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D’abord, les bonnes questions

Avant de parler rendement, il y a une question plus simple : qu’est-ce que vous voulez faire de ce lieu ? Certains héritiers ont besoin de tourner la page. D’autres veulent garder l’appartement de leurs parents, au moins quelques années, le temps de savoir. Les deux sont légitimes, et aucune des options ci-dessous n’est « la bonne » pour tout le monde.

Êtes-vous seul ou en indivision ?

Si vous héritez avec des frères, des sœurs ou d’autres proches, le logement appartient à tous : c’est l’indivision. Selon Service-Public, les indivisaires qui détiennent au moins 2/3 des droits peuvent conclure ou renouveler un bail d’habitation. La vente d’un bien immobilier demande en principe l’unanimité, mais un tribunal peut l’autoriser à la demande d’indivisaires détenant au moins 2/3 des droits.

Le Code civil pose aussi un principe : nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision (article 815). Une loi du 7 avril 2026 a d’ailleurs voulu simplifier la sortie de l’indivision. Pour organiser la gestion à plusieurs, une convention d’indivision écrite est possible, pour 5 ans au plus et renouvelable ; pour un bien immobilier, elle passe par un notaire. Votre notaire est le bon interlocuteur pour tout cela.

Combien coûte le logement, même vide ?

Un appartement vide continue de coûter : charges de copropriété, assurance, impôts locaux, énergie, petites réparations. Faites la liste de ces frais avec les derniers avis et appels de charges. C’est votre point de départ : chaque option doit au moins les couvrir, ou vous rapporter assez à la vente pour que les garder n’ait plus de sens.

Quels travaux, et quel DPE ?

Ouvrez le dossier de diagnostics. Le DPE est obligatoire pour vendre comme pour louer, et il est valable 10 ans, sauf ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021, qui ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025. Depuis le 1er janvier 2026, le calcul a changé pour les logements chauffés à l’électricité : un DPE récent peut être mis à jour gratuitement, sans nouvelle visite, si l’étiquette s’améliore. Vérifiez-le avant de conclure que l’appartement est une « passoire ».

Ce que chaque option implique

Vendre

C’est l’option la plus simple à gérer dans la durée : une fois la vente faite, plus de charges ni de locataires. En indivision, il faut en principe que tout le monde soit d’accord, sauf la procédure judiciaire des 2/3 citée plus haut. La fiscalité de la vente d’un bien hérité dépend de votre situation : c’est une question pour votre notaire, pas pour un article de blog.

Louer à l’année, vide ou meublé

Un bail classique apporte un loyer régulier et peu de gestion au quotidien. En contrepartie, l’engagement est long : au moins 3 ans en location vide quand le bailleur est un particulier, au moins 1 an en meublé (9 mois pour un étudiant). Le bailleur ne peut donner congé qu’à l’échéance, avec un préavis d’au moins 6 mois en vide et 3 mois en meublé.

Le DPE est ici décisif. En métropole, un logement doit être classé au moins F pour un bail signé, renouvelé ou reconduit depuis 2025, au moins E à partir de 2028, et au moins D à partir de 2034. Pour le détail des autres contraintes (loyer, usure, récupération du logement), lisez les problèmes de la location longue durée.

Louer en courte durée (Airbnb, Booking)

La courte durée garde le logement disponible : vous pouvez bloquer des dates pour la famille, tester un an, puis changer d’avis. Elle demande en revanche une vraie gestion : annonces, accueil, ménage, entretien entre chaque séjour. Les revenus varient selon la saison, la ville et le logement ; pour vous faire une idée, voyez combien rapporte un Airbnb.

Un appartement hérité que vous n’habitez pas est en général une résidence secondaire. Dans certaines communes, le louer en meublé de tourisme suppose une autorisation de changement d’usage : selon Service-Public, la louer sans cette autorisation expose à une amende jusqu’à 100 000 €. Dans ce cas, le DPE doit aussi afficher un classement de A à E en métropole, puis de A à D à partir de 2034.

Louer en moyenne durée

Entre les deux, le bail mobilité : un logement meublé loué de 1 à 10 mois, non renouvelable, à des étudiants, stagiaires, apprentis ou personnes en mission ou mutation professionnelle. Aucun dépôt de garantie ne peut être demandé, et le locataire peut partir avec un mois de préavis. C’est une option intéressante si vous voulez des revenus sans vous engager pour des années. Nous en parlons sur notre page moyenne durée.

Les règles à vérifier avant de louer

Ces règles changent souvent et varient d’une commune à l’autre. Vérifiez votre cas avec votre mairie et votre notaire avant de signer quoi que ce soit.

Le numéro d’enregistrement. La déclaration des meublés de tourisme passe par un téléservice national prévu par le Code du tourisme (article L324-1-1). Quand un numéro a été attribué, il doit figurer sur l’annonce. Le point complet : réglementation de la location courte durée.
Le changement d’usage. Ses règles dépendent de la ville : voyez Paris et les Hauts-de-Seine.
Le DPE. Il conditionne la location à l’année comme, dans certains cas, la courte durée.
L’indivision. Louer se décide aux 2/3 des droits, et les autres indivisaires doivent en être informés.
La fiscalité. Location vide, meublée ou de tourisme : le régime n’est pas le même. Faites valider votre choix par un expert-comptable.

Comment comparer, concrètement

Posez les options côte à côte, avec les mêmes critères. Pour chacune, notez le revenu annuel estimé, les frais (charges, travaux, gestion), le temps que vous y passerez, la souplesse (pouvez-vous récupérer le logement ?) et ce que vous ressentez. Ce dernier critère compte : garder l’appartement d’un parent n’a pas de prix pour certains, et un poids pour d’autres.

Exemple fictif, pour la méthode seulement : si les frais fixes d’un appartement sont de 3 000 € par an, une option ne commence à rapporter qu’au-delà de ce montant, une fois sa gestion payée. Remplacez par vos chiffres réels.

Deux outils du site peuvent vous aider. L’estimation gratuite donne une fourchette de revenus en courte durée, hypothèses visibles. Le comparateur location nue, meublée ou Airbnb met les trois options face à face. Enfin, consultez nos tarifs pour intégrer le coût de la gestion dans votre calcul.

Ce que My Home IT peut faire pour vous

Si vous choisissez de louer, nous pouvons prendre le relais, que vous habitiez à côté ou loin. Depuis 2021, My Home IT gère des logements en Airbnb et Booking, au départ du Plessis-Robinson.

Préparer le logement. Notre pack « Mise en place d’une maison héritée » (1 499 € TTC) prépare le logement pour la mise en location. Le détail, et ce qui s’ajoute (achats, ménage de remise en état, déplacements), est sur la page des services.
Gérer la courte durée. Gestion complète à 20 % TTC, ou co-hôte à distance à 10 % TTC si vous voulez garder la main.
Louer en moyenne durée. 8 % TTC des loyers, plus la mise en location à un prix fixé selon le logement.
Garder le contrôle. Sans préavis, et les loyers arrivent sur votre compte. Une vraie personne vous répond de 9 h à minuit, 7 jours sur 7.

Vous ne savez pas encore ? C’est normal. Parlez-nous de votre logement : nous vous aidons à y voir clair, sans engagement.

Sources officielles

FAQ

Vos questions.

Une autre question ? Appelez le 01 59 44 02 51 ou écrivez sur WhatsApp.

Faut-il décider vite quoi faire d’un appartement hérité ?

Non, rien n’impose de trancher dans l’urgence. En revanche, le logement continue de coûter tant qu’il reste vide. Prenez le temps de faire le point avec le notaire, puis comparez les options avec des chiffres.

Peut-on louer un appartement en indivision sans l’accord de tous ?

Selon Service-Public, la conclusion ou le renouvellement d’un bail d’habitation se décide à la majorité des 2/3 des droits indivis. Les autres indivisaires doivent être informés de la décision. Pour votre cas précis, demandez à votre notaire.

Un frère ou une sœur peut-il bloquer la vente ?

La vente demande en principe l’accord de tous. Mais les indivisaires détenant au moins 2/3 des droits peuvent demander au tribunal de l’autoriser. Et chacun peut demander le partage : nul n’est tenu de rester dans l’indivision.

Un appartement classé G peut-il être loué ?

Pas en location à l’année : depuis 2025, il ne peut plus faire l’objet d’un bail signé, renouvelé ou reconduit en métropole. Avant de conclure, vérifiez si votre DPE peut être mis à jour avec le nouveau calcul de 2026 pour les logements chauffés à l’électricité.

Peut-on louer l’appartement hérité sur Airbnb ?

Souvent, oui, mais il s’agit en général d’une résidence secondaire. Selon la commune, une autorisation de changement d’usage peut être nécessaire, et la déclaration du meublé de tourisme est obligatoire. Vérifiez les règles de votre ville avant de publier une annonce.

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