Information générale, pas un conseil juridique. Les règles évoluent et dépendent de votre commune et de votre situation. On vérifie votre cas au 1er appel (pas un conseil juridique).
- La courte durée (Airbnb, Booking) peut rapporter plus par mois occupé, mais demande beaucoup plus de travail : messages, ménages, prix, imprévus.
- La moyenne durée (bail mobilité, de 1 à 10 mois) rapporte un loyer plus régulier, avec beaucoup moins de rotations.
- Les règles ne sont pas les mêmes : plafond de 120 nuits par an pour louer sa résidence principale en meublé de tourisme, numéro d’enregistrement, changement d’usage d’un côté ; bail d’habitation encadré par la loi de 1989 de l’autre.
- Les deux se combinent : Airbnb pendant vos absences courtes, bail mobilité sur les périodes plus longues, à condition que le logement reste votre résidence principale.
- Comparez avec vos propres chiffres : un exemple ne remplace pas une estimation de votre logement.
Deux façons de louer un meublé
La location courte durée, c’est le meublé de tourisme : des voyageurs de passage, à la nuit ou à la semaine, réservés via Airbnb ou Booking. Selon Service-Public, un même client ne peut pas y rester plus de 90 jours consécutifs.
La moyenne durée, c’est en général le bail mobilité. Un bail meublé de 1 à 10 mois, non renouvelable et non reconductible, réservé à un locataire en formation professionnelle, en études supérieures, en apprentissage, en stage, en service civique, en mutation professionnelle ou en mission temporaire. C’est un bail d’habitation, régi par la loi du 6 juillet 1989, pas une location touristique.
Le guide complet est ici : le bail mobilité, guide du propriétaire.
Les revenus : une méthode, pas une promesse
On lit souvent que la courte durée « rapporte deux fois plus ». Nous ne le dirons pas : tout dépend de votre ville, de votre logement, de la saison et du taux d’occupation. Ce qui compte, c’est de comparer des montants nets, calculés de la même façon.
Pour la courte durée, partez de ce que la plateforme vous verse après ses frais. Retirez le ménage, le linge, les consommables, les charges que vous payez (électricité, internet, abonnements) et la commission de gestion si vous déléguez. Pour la moyenne durée, partez du loyer hors charges, puis retirez les mois sans locataire entre deux baux et les frais de gestion.
Exemple, chiffres fictifs : un studio loué 20 nuits dans le mois à 80 € la nuit fait 1 600 € de nuitées versées. Le même studio en bail mobilité à 1 000 € par mois hors charges fait 1 000 €. Mais le premier chiffre supporte ménages, consommables et périodes creuses ; le second, presque rien de tout cela. L’écart réel se mesure après ces déductions, et sur douze mois, pas sur le meilleur mois.
Pour un ordre de grandeur sur votre logement, utilisez notre estimation gratuite et lisez combien rapporte un Airbnb.
Le travail : la vraie différence
En courte durée, chaque séjour se répète : répondre aux questions, gérer l’arrivée, organiser le ménage, vérifier le logement, ajuster les prix, régler un imprévu. Avec des séjours de deux ou trois nuits, cela revient plusieurs fois par semaine.
En moyenne durée, le gros du travail se concentre au début : trouver le locataire, vérifier son dossier, faire l’état des lieux et l’inventaire, signer le bail. Ensuite, le suivi est plus calme : un loyer par mois, quelques demandes, puis l’état des lieux de sortie.
Si votre temps est compté, ce point pèse souvent plus que l’écart de revenus.
Les règles : ce qui change vraiment
Information générale, pas un conseil juridique. Les règles locales varient : vérifiez toujours celles de votre commune.
En courte durée (meublé de tourisme)
- Résidence principale : c’est le logement où vous vivez au moins 8 mois par an. Vous pouvez la louer en meublé de tourisme 120 jours par an au maximum, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou force majeure. La commune peut abaisser ce plafond à 90 jours.
- Changement d’usage : louer en meublé de tourisme constitue un changement d’usage. Dans les communes concernées (selon Service-Public, la plupart des grandes villes et tous les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis et le Val-de-Marne), il faut une autorisation, sauf si le logement est votre résidence principale.
- Déclaration et numéro d’enregistrement : depuis le 20 mai 2026, le code du tourisme prévoit une déclaration avec enregistrement pour tout meublé de tourisme, et le numéro doit figurer sur vos annonces. Le détail : le numéro d’enregistrement.
- Copropriété : relisez votre règlement. Service-Public signale des restrictions pour certaines clauses d’habitation « exclusivement bourgeoise ».
Le panorama complet : la réglementation de la location courte durée. Et pour suivre votre plafond : notre compteur de 120 nuits.
En moyenne durée (bail mobilité)
- Durée de 1 à 10 mois, modifiable une seule fois par avenant, sans dépasser 10 mois au total.
- Logement meublé, avec la liste officielle de mobilier.
- Dépôt de garantie interdit. Le locataire peut s’appuyer sur la garantie Visale.
- Charges payées sous forme de forfait.
- Le locataire peut partir avant la fin, avec un préavis d’un mois.
- Dans les villes où les loyers sont encadrés, comme Paris, l’encadrement s’applique aussi.
- Si vous signez un nouveau bail avec le même locataire pour le même logement à la fin, ce sera obligatoirement un bail d’habitation classique.
À notre lecture des textes, le plafond de 120 nuits vise le meublé de tourisme, pas le bail mobilité, qui est un bail d’habitation. Mais le logement doit rester votre résidence principale si vous le louez aussi sur Airbnb.
La fiscalité, dans les grandes lignes
Dans les deux cas, les loyers d’un meublé se déclarent en bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ce qui change, c’est le régime micro-BIC, selon Service-Public (page vérifiée en avril 2026) :
- Meublé de tourisme non classé : micro-BIC jusqu’à 15 000 € de recettes, avec un abattement de 30 %.
- Meublé de tourisme classé : micro-BIC jusqu’à 83 600 €, avec un abattement de 50 %.
- Location meublée hors tourisme (dont le bail mobilité) : micro-BIC jusqu’à 83 600 €, avec un abattement de 50 %.
Au-delà de ces seuils, ou sur option, c’est le régime réel : vous déduisez vos charges réelles et l’amortissement. Votre situation dépend aussi de vos autres revenus et de votre statut (non professionnel ou professionnel) : faites le point avec un expert-comptable. Pour comparer les options : notre outil location nue, meublée ou Airbnb.
Les risques, honnêtement
En courte durée :
- des revenus irréguliers, qui suivent la saison et la demande ;
- plus d’usure, liée aux rotations ;
- des imprévus fréquents : retard, clé, panne, voyageur bruyant ;
- un cadre réglementaire qui évolue, et des contrôles possibles de la mairie sur le nombre de nuits.
En moyenne durée :
- un logement vide si le locataire part plus tôt (préavis d’un mois) et que le suivant tarde ;
- pas de dépôt de garantie possible ;
- un locataire installé pour plusieurs mois : un mauvais choix se paie plus longtemps qu’un mauvais séjour ;
- un public limité aux situations prévues par la loi.
Qui sont les locataires ?
En courte durée, vous accueillez des touristes, des familles, des personnes en déplacement professionnel de quelques jours. Beaucoup de profils différents, peu de temps pour chacun.
En moyenne durée, vous logez des stagiaires, des étudiants, des personnes en formation, en mutation ou en mission. Leur situation s’apprécie à la date d’entrée dans le logement. Le dossier compte : c’est une sélection, pas une réservation instantanée.
Le mix : Airbnb et bail mobilité
C’est souvent la solution la plus intéressante pour une résidence principale. Vous louez sur Airbnb pendant vos absences courtes, dans la limite de 120 nuits par an (ou 90 si votre commune l’a décidé). Pour une absence de plusieurs mois, vous passez au bail mobilité.
Exemple fictif : vous partez trois semaines en été, puis quatre mois en mission à l’automne. Les trois semaines passent en courte durée ; les quatre mois, en bail mobilité. Le calendrier se prépare à l’avance, et une condition ne change pas : vous vivez dans le logement au moins 8 mois par an.
Pour une résidence secondaire dans une ville où le changement d’usage est difficile à obtenir, la moyenne durée peut être une voie à étudier, hors tourisme.
Comment My Home IT gère les deux
Nous travaillons pour les propriétaires depuis 2021. Dans tous les cas, les loyers arrivent sur votre compte, et une vraie personne vous répond de 9 h à minuit, 7 j/7. Nos formules sont sans préavis.
- Courte durée, gestion complète : 20 % TTC. Nous gérons tout. Le ménage est facturé au temps réel, 30 € TTC de l’heure.
- Courte durée, co-hôte à distance : 10 % TTC. Vous gardez votre prestataire ménage, nous tenons les voyageurs et les prix.
- Moyenne durée : 8 % TTC des loyers encaissés, plus la mise en location, au prix fixé selon votre logement et annoncé avant de signer. Vous choisissez le locataire et signez le bail.
Nos commissions de courte durée portent sur ce que la plateforme vous verse après ses frais, hors ménage et hors taxe de séjour. Le détail : nos tarifs et la moyenne durée. Prêt à démarrer ? Commencer.
Sources officielles
- Mettre en location sa résidence principale en meublé de tourisme (Service-Public, F33175, vérifiée le 21 mai 2026) ↗
- Transformer sa résidence secondaire en meublé de tourisme (Service-Public, F2043, vérifiée le 21 mai 2026) ↗
- Bail mobilité (Service-Public, F34759) ↗
- Location meublée : déclaration des revenus (Service-Public, F32744, vérifiée le 15 avril 2026) ↗
- Code du tourisme, article L324-1-1 (Légifrance) ↗
- Code de la construction et de l’habitation, article L631-7 (Légifrance) ↗
- Code de la construction et de l’habitation, article L631-7-1 A (Légifrance) ↗